Verplichte isolatiemaatregelen voor bestaande bouw kunnen oververhitting woningmarkt beperken

24 juli 2018

Makelaars moeten kopers van woningen beter voorbereiden op de investeringskosten om de bestaande woning "klimaatproof" te maken.

De Vlaamse regering verplicht kopers tot energetische renovatie

Wie een woning verwerft, moet binnen de vijf jaar minstens drie van de zes volgende maatregelen voorzien: dak-, muur-, vloerisolatie, superisolerend glas, een condensatieketel van maximaal 15 jaar oud en/of een hernieuwbare energieboiler. Verder zullen naast woningen ook andere gebouwen een gebouwenpas krijgen.

Dat staat in het energie- en klimaatplan van de Vlaamse regering, dat lidstaten, waaronder Belgie moeten indienen in najaar 2018 bij de Europese Commissie. Een waslijst aan ingrepen moet ervoor zorgen dat Vlaanderen een pak energie-efficiënter wordt en meer hernieuwbare energie gebruikt en dat de uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 daalt met 35 procent.

Minister Bart Tommelein voegt een positieve noot toe aan de strengere energievoorwaarden. ‘Wie zijn huis energie-efficiënter maakt, ziet tegelijk zijn factuur dalen en de waarde van zijn woning stijgen’, klinkt het bij Tommelein.

Verbod op nieuwe stookolie-ketels en aardgas

In dit pakket zitten nog een aantal opvallende ingrepen. Zo mogen er vanaf 2021 geen nieuwe mazoutketels meer verkocht worden en worden nieuwe verkavelingen vanaf 2021 ook niet meer aangesloten op het aardgasnet. Verwarmen via warmtepomp of aansluiting op een warmtenet wordt dan de norm. Om het aandeel hernieuwbare energie op te krikken moeten er op een periode van tien jaar ook 12,6 miljoen zonnepanelen bij komen, dat zijn er omgerekend twee per Vlaming.

Reacties van marktpartijen

Toch relativeren enkele experts de maatregelen en de verwachte extra kosten voor nieuwe eigenaars.

“Vanuit klimaatoogpunt is de nieuwe regeling wenselijk en zelfs noodzakelijk”, zegt Johan Van Gompel, vastgoedexpert bij KBC. “Vlaanderen heeft op dat vlak een achterstand weg te werken in vergelijking met veel West-Europese landen.”

‘De nieuwe eisen kunnen de aankoopprijs van een huis ook drukken’, vertelt econoom Steven Trypsteen van ING aan De Morgen. ‘Als je als kandidaat-koper weet dat je het dak nog moet isoleren en een nieuwe ketel moet voorzien, kun je dat gebruiken in de onderhandelingen om de prijs te doen zakken.’

Het verdient dus wel aandacht bij de makelaars en kopers dat de verplichting in de nabije toekomst moet worden meegenomen bij de noodzakelijke investeringen. 

Vereniging Eigen Huis: helft hypotheekverstrekkers frustreert investeringen

Juist voor de kopers blijkt één van de maatregelen in Nederland, namelijk om 6% boven de waarde mee te financieren met de hypotheek om investeringen te kunnen doen in energiebesparing, niet goed te werken. ING en ABN AMRO hypotheken worden niet verstrekt met deze mogelijkheid. Dat bleek vandaag uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis

Huizenkopers krijgen bij een kwart van de geldverstrekkers ‘nee’ te horen als ze de wettelijk toegestane 106 % willen lenen om hun nieuwe woning energiezuiniger te maken. Dit blijkt uit dat onderzoek onder 31 geldverstrekkers.

Een kleine 30 % wil hun klanten wel meer lenen voor verduurzaming van hun woning, maar berekenen daarvoor een renteopslag over het hele hypotheekbedrag die kan oplopen tot meer dan een half procent.

Vereniging Eigen Huis roept banken en andere geldverstrekkers op om kopers te helpen bij de verduurzaming van hun nieuwe huis, zonder daarbij drempels op te werpen. Straffen met een hogere rente hoort daar zeker niet bij. De vereniging schreef hierover een brief aan minister Ollongren.

Meer lenen mag wel, maar lukt vaak niet

Bij het afsluiten van een hypotheek kan een koper sinds 2013 maximaal 106 % van de woningwaarde lenen om zijn nieuwe huis energiezuinig te maken. Vereniging Eigen Huis onderzocht deze mogelijkheid bij 31 geldverstrekkers. Maar liefst acht daarvan doen hier niet aan mee: ING, Aegon, Argenta, Moneyou, Tulp Hypotheken, Van Lanschot, Philips Pensioenfonds en Lloyds Bank.

Negen anderen berekenen hun klanten voor deze verduurzamingshypotheek een soms forse meerprijs. 'Zo gaat het grootste voordeel van de energiebesparing naar de bank in plaats van naar de klant', zegt Cindy van de Velde, directeur van Vereniging Eigen Huis.

Veertien geldverstrekkers laten zien hoe het wel moet: daar kan een huizenkoper wel extra lenen om de nieuwe woning energiezuinig te maken, zonder dat hij daarvoor een hogere hypotheekrente betaalt. 

SNS hypotheek veel duurder door energiebesparing

Iemand die een woning koopt met een waarde van € 300.000 kan maximaal € 318.000 lenen, mits het extra geld wordt besteed aan isolatie, zonnepanelen of andere energiebesparende maatregelen. Bij SNS betalen klanten hiervoor de hoogste renteopslag. Deze bank berekent over de gehele hypotheek maar liefst 0,55 % boven op de normale rente, waardoor de jaarlijkse lasten € 1.750 (bruto) stijgen. 

Terugverdienen met isoleren

Een huis met een energielabel F komt na dak-, gevel- en vloerisolatie en met HR++glas in aanmerking voor energielabel B. Deze investering kost ruim € 17.000 voor een gemiddelde tussenwoning. De eigenaar die deze verbeteringen uitvoert zal zijn jaarlijkse energierekening met ruim € 1.300 zien dalen.

Maar bij SNS gaat de netto hypotheeklast door de renteopslag ruim € 1.000 omhoog (40,85 % tarief inkomstenbelasting). Van de Velde: 'De mogelijkheid om het geld dat je in isolatie hebt gestopt terug te verdienen, gaat dan in rook op. Je terugverdientijd loopt namelijk op tot meer dan 50 jaar.'

Bronnen: De Morgen (BE), Het Nieuwsblad (BE), Flair (BE), Vereniging Eigen Huis (NL).