Minimumnormen voor bestaande woning in Vlaanderen sinds 2015

16 november 2019

Nederland loopt 10 jaar achter bij zuiderburen in meer verplichtend karakter

De tijd dringt voor wie een huis of een appartement verhuurt. Want vanaf volgend jaar dreigt uw huurwoning ongeschikt te worden verklaard als het dak onvoldoende geïsoleerd is. Ook dubbele beglazing wordt verplicht. Aan welke normen moet uw woning voldoen, en voor welke investering krijgt u nog premies?

Eerst even dit: we hebben het niet over de strenge energiedoelstellingen die Vlaanderen tegen 2050 oplegt, maar over de minimumnormen waaraan een woning moet voldoen, zodat uw huurder er menswaardig in kan leven. ‘Het gaat om een absolute ondergrens’, zegt Dorien Van Cauwenberge van het Agentschap Wonen-Vlaanderen, dat samen met de gemeenten waakt over de kwaliteit van woningen in Vlaanderen.

Zo is sinds 1 januari 2015 de Vlaamse dakisolatienorm van kracht. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over een minimum aan dakisolatie moeten beschikken. Dat betekent dat uw isolatie een R-waarde van minstens 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt) moet hebben. ‘Dat komt overeen met een isolatiedikte van 3 à 4 centimeter, afhankelijk van het type materiaal’, zegt Van Cauwenberge.

Waarom moet u zich reppen om de minimumnorm voor dakisolatie te halen? Omdat uw huurwoning ongeschikt kan worden verklaard. ‘De minimumnormen zijn van toepassing op alle woningen in Vlaanderen, maar de administratieve en strafrechtelijke handhaving is toegespitst op de huurmarkt’, zegt Van Cauwenberge. Zonder een minimum aan dakisolatie riskeert u strafpunten bij een controle. Als uw huurder twijfelt aan de kwaliteit van de woning, kan hij naar de gemeente stappen om zo’n controle te vragen en een procedure tot ongeschiktverklaring op te starten.

Facturen

Tot nog toe resulteerde onvoldoende dakisolatie niet in genoeg strafpunten om de woning meteen ongeschikt te laten verklaren. Dat verandert op 1 januari 2020. Voldoet uw dak tegen dan niet aan de minimumnorm, dan worden meteen 15 strafpunten toegekend. Dat is het hoogste aantal én voldoende om uw woning ongeschikt te laten verklaren. De woning komt dan op een lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen terecht. ‘Die inventaris dient als basis voor een gemeentelijke of een Vlaamse heffing. Belangrijk is dat de eigenaar zo snel mogelijk iets doet aan de problemen, anders kan de Vlaamse Wooninspectie strafrechtelijk optreden’, zegt Van Cauwenberge. Voert u geen werken uit om de woning opnieuw conform te maken, riskeert u dus een boete en/of een gevangenisstraf. 

Hoe kunt u weten of uw dak voldoende geïsoleerd is? Als leek is het niet gemakkelijk vast te stellen hoe dik uw dakisolatie is. ‘Facturen of bouwplannen kunnen een indicatie geven, of u kunt een energieprestatiecertificaat (EPC) laten opmaken’, zegt Geert Flipts van het Vlaamse Energieagentschap. Zo’n document, waarvan de opmaak ongeveer 200 euro kost, geeft aan hoe energiezuinig uw woning is. Dat gaat van het label A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht). Dakisolatie is een van de elementen die in rekening worden gebracht om de energiescore van uw woning te bepalen. Ter info: een geïsoleerde zoldervloer bij een onverwarmde en onbewoonde zolder geldt als een geïsoleerd dak.

Sommige eigenaars zien op tegen de vereiste investering. Behalve dakisolatie wordt ook dubbele beglazing verplicht (zie verder). Die verplichtingen jagen brengen kosten met zich mee - u bent al snel enkele duizenden euro’s kwijt - en het duurt een aantal jaren voor zo’n investering zich terugverdient. Vandaar dat sommige eigenaars eieren voor hun geld kiezen. ‘Sinds de invoering van de dakisolatienorm zien we meer oudere panden op de markt komen’, zegt Kristof Thijs, communicatiedirecteur van de makelaarsfederatie CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen).

Katelijne D’Hauwers van de belangengroep voor vastgoedeigenaars Verenigde Eigenaars: ‘Veel leden hebben zich de voorbije jaren in orde gesteld. Maar vooral oudere eigenaars zien op tegen de werken en besluiten - vaak in overleg met hun kinderen - om hun niet-geïsoleerde huurwoning te verkopen en de opbrengst te herinvesteren in een recenter pand dat wel aan de normen voldoet.’ 

Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA, bevestigt de trend. ‘Het gaat om eigenaars die al 20 of 30 jaar verhuren, maar geen energie of geld meer willen steken in hun pand. Sommigen verkopen en schenken het geld aan hun kinderen. Anderen herinvesteren in nieuwbouw. Van een overaanbod - en bijgevolg een neerwaarts effect op de prijzen - is geen sprake. Toch niet bij ons.’

‘Het gaat vooral om oudere huizen in het centrum van de stad. In een flatgebouw heeft de syndicus meestal wel al het initiatief genomen om de noodzakelijke werken door te voeren’, zegt Krijgsman.

Weet dat in een flatgebouw de strafpunten voor het ontbreken van dakisolatie voor alle appartementen gelden, dus ook voor de woongedeelten die niet net onder het dak liggen. Dat betekent in principe dat als een appartement onder het dak ongeschikt wordt verklaard ook de andere appartementen in het gebouw ongeschikt kunnen worden verklaard.

Achterpoortje

Eind mei, net voor de verkiezingen, keurde de Vlaamse regering wel een parallelle maatregel goed. Als uw woning voldoende energiezuinig is, worden bij onvoldoende dakisolatie geen strafpunten toegekend. De maatregel kwam er mede om spanningen tussen eigenaars van appartementen te counteren. 

Verhuurt u een huis, dan neemt u de beslissing om het dak beter te isoleren alleen. Dat is anders in een appartementsblok, waar u moet overeenkomen met de andere eigenaars om zulke werken uit te voeren. Het dak van een flatgebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen, waarvoor alle eigenaars meebetalen, ook zij die niet vlak onder het dak een flat bezitten. Dat kan wrijvingen veroorzaken, want een eigenaar van een flat op het gelijkvloers is niet altijd bereid mee te betalen voor dakisolatie. Of: de eigenaarbewoner wil de investering liever (nog) niet doen, terwijl de eigenaar-verhuurder een sanctie riskeert als niet aan de norm voldaan is.

Wat wordt bedoeld met voldoende energiezuinig? Daarbij wordt gekeken naar de energiescore, vermeld in het EPC. Voor een appartement moet die score lager liggen dan 400 kWh/m². Voor een gesloten bebouwing is dat 500 kWh/m², voor een halfopen bebouwing 550 kWh/m² en voor een open bebouwing 600 kWh/m². Die grenswaarden zijn niet om over naar huis te schrijven. Om u een idee te geven: een score van 400 komt overeen met het energielabel D, een van 600 met het label F. 

Maar zoals hierboven al staat: het gaat om het absolute minimum van wat van een woning verwacht wordt. ‘In het regeerakkoord is beslist de grenswaarden geleidelijk te verstrengen’, zegt Van Cauwenberge. Momenteel heeft zowat 84 procent van de appartementen in Vlaanderen een EPC-score van maximaal 400. Voor woningen heeft 64 procent een EPC-score van maximaal 500.

Behalve die minimumnormen heeft Vlaanderen ook strengere energiedoelstellingen. Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouw die vandaag wordt gebouwd. Voor uw dak betekent dat een isolatie met een R-waarde van minstens 4 m²K/W. En dus geen 3 à 4 centimeter isolatie, maar minstens 16 centimeter. Wie dakisolatie plaatst, en een beetje toekomstgericht denkt, houdt daar dus het best al rekening mee.

Dubbel glas

Vanaf 1 januari 2020 treedt ook de dubbelglasnorm in werking. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over dubbele beglazing moeten beschikken, dus ook huurwoningen. De verplichting geldt alleen voor de leefruimte, de keuken, de badkamer en de slaapkamers. In de hal en het toilet is dubbele beglazing niet verplicht.

‘Het is moeilijk om een vast bouwjaar naar voren te schuiven vanaf wanneer een woning zeker voldoet’, zegt Flipts. ‘Sinds 1991 is er in Vlaanderen een isolatieregelgeving, maar tot 2005 was er erg weinig controle. Dubbele beglazing is wel vrij standaard geworden vanaf de jaren 80.’

Ook hier loopt vooral de verhuurder een risico als de norm niet wordt nageleefd. U riskeert dan strafpunten, maar onvoldoende om de woning meteen ongeschikt te verklaren. Pas vanaf 1 januari 2023 verandert dat en krijgt u meteen het maximum van 15 strafpunten als meerdere ramen geen dubbele beglazing hebben.

Daar stopt het niet. ‘Vanaf 2021 verstrengen sommige minimumnormen. Zo moet de verhuurder vanaf dan vaste verwarmingsapparaten in de leefruimte voorzien. Nu luidt het nog dat alleen de aansluiting voor een verwarmingsapparaat voorzien moet zijn, maar dat leidt soms tot onveilige situaties’, zegt Van Cauwenberge.

bron: De Tijd