Beleidstafel Sloop en nieuwbouw of energetische renovatie

11 maart 2016

Op donderdag 10 maart organiseerde NRP Spaar het Klimaat de eerste beleidstafel van 2016 over de keuze tussen sloop en nieuwbouw of energetische renovatie.

De keuze tussen sloop en nieuwbouw of energetische renovatie is een dilemma dat recent aandacht kreeg door het TNO onderzoek “Vervangende nieuwbouw” in opdracht van het Nederlands Verbond Toeleveranciers Bouw (NVTB). Dit rapport stelt dat om de klimaatdoelstellingen te halen er meer woningen gesloopt zullen moeten worden en worden vervangen door nieuwe nul-op-de-meter woningen. Op dit moment ligt de focus voornamelijk op renovatie bij het CO2-neutraal maken van de woningvoorraad. Tijdens deze goed bezochte beleidstafel vond een open discussie plaats over de aspecten die komen kijken bij de keuze tussen vervangende nieuwbouw en renovatie.

Brede discussie

Deze beleidstafel, onder leiding van NRP Spaar het Klimaat voorzitter Dick Tommel, is een eerste aanzet tot een brede discussie over de rol van vervangende nieuwbouw in vraagstuk van energiebesparing. De vraag wanneer sloop en nieuwbouw de voorkeur zou moeten krijgen en wanneer energetisch renoveren een betere optie is stond tijdens de beleidstafel centraal. Om de ambitieuze doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs en het Nederlandse Energieakkoord te behalen is het nodig om dogma’s achterwege te laten. Geen van de aanwezigen was dan ook principieel tegen vervangende nieuwbouw of energetische renovatie. De consensus was dat een combinatie van sloop en renovatie nodig is om effectief de doelstellingen te bereiken. De voornaamste vraag is echter wat de criteria zijn om per geval de afweging te maken tussen sloop en nieuwbouw. Daarnaast is de verhouding tussen inzet op vervangende nieuwbouw en inzet op renovatie een belangrijk onderwerp van discussie.

Tijdens de bijeenkomst zijn er vier inleidingen gegeven in te gaan op de verschillende onderwerpen die van belang zijn bij het maken van een afweging tussen sloop en nieuwbouw of energetische renovatie. Aspecten zoals politiek, financiën en milieu-impact kwamen aan bod. De inleidingen werden gegeven door Albert de Vries, Tweede Kamerlid namens de PvdA, Peter Fraanje, Directeur NVTB, Peter Paul van ’t Veen, programmadirecteur Buildings & Infrastructures bij TNO en Menno Hartsema, bouwkostendeskundige bij Bouwscoop.

Verschillende zienswijzen

Directe aanleiding voor deze beleidstafel is het rapport van TNO over vervangende nieuwbouw. Voor het bereiken van de klimaatdoelstellingen voor 2050 is er veel werk te verzetten om CO2-neutrale woningen te realiseren. Gezien recente innovaties in de bouw is vervangende nieuwbouw de laatste jaren een serieus alternatief geworden. Een nieuw huis kan volgens het rapport al binnen zes weken na de sloop opgeleverd worden. Toch ligt de focus van overheden en bij subsidiemaatregelen voornamelijk op renovatie om de besparingsdoelstellingen te realiseren.

Naast het besparingsperspectief werpt het rapport ook licht op de snel verouderende woningvoorraad in Nederland. In het huidige slooptempo zal het 250 jaar duren voordat alle huizen in Nederland vervangen zijn. Dit betekent dat de afschrijvingstijd meerdere malen overschreden is voordat het huis gesloopt zal worden.

Albert de Vries (Tweede Kamerlid PvdA)

Kamerlid De Vries pleit in zijn inleiding voor een pragmatische kijk op het vraagstuk. Hij vindt dat er een aantal goede argumenten voor sloop en vervangende nieuwbouw in het TNO rapport staan. Hij weet echter ook uit eigen ervaring dat sloop niet altijd populair is bij bewoners. Vaak is het lastig om het politiek te verkopen.

De Vries ziet wel interessante mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw als het besparingsvraagstuk aangepakt wordt in tandem met het aanpakken van andere vraagstukken zoals funderingsproblematiek, de huisvesting van statushouders (asielzoeker met een verblijfsvergunning), aardbevingsherstel in Groningen of de aanpak van krimpgebieden.

Kamerlid De Vries besteed in zijn presentatie ook aandacht aan de 100 miljoen extra subsidie voor het energetisch renoveren van woningen. De brief van minister Blok hierover schept nog weinig duidelijkheid. De Vries heeft een aantal ideeën hoe aan de subsidie invulling zou kunnen worden geven.

Zo pleit het Kamerlid voor een subsidiebedrag van ongeveer een derde van de totale investering om echt impact te hebben. Een te laag percentage zorgt dat er maar weinig burgers de moeite zullen nemen om een aanvraag te doen.

Daarnaast pleit De Vries voor kant en klare besparingspakketten op gemeenteniveau die via een tender bij lokale aannemers zijn samengesteld. Zo maakt je de mogelijkheden overzichtelijk en de aanvraag makkelijk. Dit soort besparingspakketten zouden ook aan gemeenten en corporaties aangeboden kunnen worden. Zo worden gemeenten met een klein ambtenarenapparaat veel werk uit handen genomen.

Een ander idee van De Vries is om leningen voor besparende maatregelen aan de woning te koppelen in plaats van aan de woningeigenaar. Hierdoor kan een minder grote stap zijn om zo’n lening af te sluiten. De verkoper van het huis doet de lening immers over naar de nieuwe eigenaar. Hierdoor blijf deze niet met een lening op besparingsmaatregelen van zijn of haar vorige woning zitten.

Peter Fraanje (NVTB) – Opdrachtgever rapport TNO

NVTB directeur Peter Fraanje vertelt in zijn inleiding dat de aanleiding voor het rapport tweeledig was. Ten eerste ligt het huidige energetische besparingstempo te laag en ten tweede ligt de focus wat de NVTB betreft te sterk op renovatie. Vervangende nieuwbouw wordt nog teveel vanuit verouderde perspectieven bekeken. Een sloop-nieuwbouw traject kan vele malen sneller gerealiseerd worden door nieuwe technieken en innovaties.

Naast het besparingsvraagstuk is er ook de noodzaak om de woningvoorraad te revitaliseren. Het vervangingstempo ligt te laag en veel huizen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd.

Fraanje doet twee suggesties van maatregelen die nuttig zouden zijn om vervangende nieuwbouw een zetje in de rug te geven. De eerste suggestie is het openstellen van de SDE+-regeling van 4 miljard voor besparingsmaatregelen. De tweede suggestie is dat met de inkomsten uit de verhuurdersheffing op corporaties een investeringsfonds voor besparing wordt opgericht.

Peter Paul van ’t Veen (TNO)

Een samenvatting van het rapport over vervangende nieuwbouw werd gegeven door Peter Paul van ’t Veen, programmadirecteur Buildings & Infrastructures bij TNO. De woningvoorraad in Nederland is sterk verouderd. Een groot deel zal op een gegeven moment gesloopt moeten worden omdat ze niet meer zijn om te bouwen. Dit probleem speelt het sterkst bij de huizen van woningbouwcorporaties. Deze woningen zijn verouderd omdat ze niet meer voldoen aan de moderne eisen. Daarnaast zijn veel van deze huizen ook technisch niet meer in orde. Het voordeel van de corporatiewoningen is dat deze voorraad collectief kan worden aangepakt.

Besparen kan in veel gevallen makkelijker en over het geheel gezien voordeliger met vervanging dan met grootscheepse renovatie stelt het rapport. Daarom zou er meer aandacht moeten komen voor de mogelijkheid tot sloop en vervangende nieuwbouw.

Er wordt door een NRP-lid gewezen dat er gerekend moet worden met de marktwaarde in verhuurde staat. Het rapport zou onterecht de waarde van een afgeschreven woning als nul nemen. Elk huis dat te verhuren is heeft waarde. De vraag in de beslissing over sloop is of die waarde voldoende is.

Maatregelen om zowel particulieren als corporaties te motiveren tot vervangende nieuwbouw zouden kunnen worden afgekeken van de automarkt stelt het rapport. Daar worden oude en vervuilende auto’s met een sloopregeling van de weg gehaald en wordt met een fiscale bijtelling het bezit van zuinige auto’s gestimuleerd.

Menno Hartsema (BouwScoop)

In zijn presentatie liet Menno Hartsema zien hoe met het EcoQuaestor model de milieu-effecten van sloop-nieuwbouw anders wordt bekeken. EcoQuaestor verhoudt geïnvesteerde Euro’s met de CO2-uitstoot die daar mee gepaard gaat. Het model kijkt naar het afschrijven van milieukosten over de gebruiksduur van de woning. Dus hoe langer de woning gebruikt wordt, hoe meer de milieukosten worden uitgesmeerd. Dit zet de afweging tussen een levensduurverlengende renovatie van een bestaande woning versus het slopen en vervangen van een woning in een ander licht.

Hartsema wijst ook op de eenzijdigheid van de milieuprestatieberekening (MPG) die in het rapport gebruikt wordt. Hij pleit om naar alle milieuaspecten te kijken in het bouwproces. Er moet volgens hem aandacht komen voor het bredere duurzaam-economisch perspectief. Hartsema is zeker niet tegen vervangende nieuwbouw maar vindt dat naar de volledige CO2-uitstoot (dus ook van de materialen) en andere milieueffecten gekeken moet worden.

Open discussie

Na de presentatie van Hartsema was er plaats voor discussie over verschillende aspecten van het vraagstuk. Het wordt een open discussie waarbij verschillende onderwerpen aan bod komen. Zo wordt er gepleit om zowel bij vervangende nieuwbouw als bij renovatie garanties af te geven over de te halen besparing. Er zijn gevallen bekend waarbij de besparingen flink achterbleven op wat beloofd is. Neem als bouwbedrijf de energierekening van een nul-op-de-meter woning over is het devies.

De discussie gaat ook over kansen in krimpgebieden. Bijvoorbeeld een oplossing voor huizen die onderwater staan door het opkopen door corporaties. Deze kan de woning goedkoop aanschaffen en tijdelijk verhuren. De eigenaar gaat dan de schuldsanering in voor de restschuld maar is van het huis af. Door dit te doen met de huizen die het minst energie zuinigst zijn neem je deze woningen op korte termijn weg uit het woonbestand.

Daarnaast is er het idee van de uitgestelde sloop. Dit is ook interessant in krimpgebieden. Bij deze constructie wordt een huis gekocht door een corporatie en verhuurd aan de verkoper. De corporatie heeft wel geld om te investeren in energetische renovatie. Als het huis het einde van de exploitatieduur heeft bereikt wordt het alsnog gesloopt.

Er wordt in de discussie gevraagd of er goede concrete voorbeelden zijn om de vergelijking tussen vervangende nieuwbouw en renovatie op te baseren. Er zijn op dit moment proefprojecten gestart zijn om de haalbaarheid van de verschillende opties naast elkaar te testen.

Tijdens de discussie komt ook een punt van ergernis van veel bouwbedrijven aan bod. Namelijk de lange tijd die het duurt om een (vervangende) nieuwe woning aan te sluiten op het net. De netbeheerders zouden hier meer werk van moeten maken. De discussie wordt, zoals beloofd is, stip om twee uur afgesloten.