Isolatie, verborgen gebrek?

21 juli 2023

Blog van Dario Pranjic (Tomlow Advocaten)

U heeft een koopwoning gekocht en de isolatie blijkt slechter te zijn dan gedacht of blijkt zelfs geheel te ontbreken of het energielabel klopt niet. Levert dit dan een verborgen gebrek op waarvoor u de verkoper kunt aanspreken?

In deze blog legt Dario Pranjic van Tomlow Advocatie dit uit en geeft tot slot ook tips hoe hiermee om te gaan.

Koopovereenkomst zegt vaak niets over isolatie

In de meeste gevallen wordt bij de verkoop van een woning gebruik gemaakt van de model koopovereenkomst van de NVM. Daarin is niet standaard iets opgenomen over isolatie.

Wel is er een algemene regeling over aansprakelijkheid en verborgen gebreken opgenomen. Die is bij de meest recente versie te vinden in artikel 6 van de model koopovereenkomst. Het is een op het eerste gezicht ingewikkelde bepaling.

Kort gezegd komt deze bepaling erop neer, dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de koper wordt neergelegd. Als hoofdregel is de verkoper dus niet aansprakelijk voor gebreken. Dat geldt voor zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. Een uitzondering hierop is als het gaat om gebreken die een normaal gebruik als woning in de weg staan. Dat betekent dat het moet gaan om een zeer ernstig gebrek waardoor in de woning niet kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder een wezenlijke aantasting van het woongenot. Voorwaarde is dan nog wel dat je als koper aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. Laat je dat na, dan gaat de verkoper mogelijk alsnog vrijuit.

De vraag welke gebreken aan een normaal gebruik in de weg staan, leidt in de praktijk tot veel procedures. Kopers beklagen zich daarbij steeds vaker over zaken, zoals energiezuinigheid en isolatie. Hieronder bespreek ik aan de hand van twee voorbeelden hoe rechters daarmee omgaan.

Verkoper niet zonder meer aansprakelijk voor slechte of ontbrekende isolatie

In een uitspraak van 6 januari 2021 boog de rechtbank Limburg (de link vindt u hier) zich over de vraag of de afwezigheid van isolatie in het dak en de spouwmuren een verborgen gebrek oplevert waarvoor de verkoper aansprakelijk is.

De rechter oordeelde in deze uitspraak dat de gestelde afwezigheid van isolatie, zeker gelet op de ouderdom van het huis, geen normaal gebruik als woning in de weg staat.

Gelet op de ouderdom van de woning (meer dan 100 jaar oud) en de antwoorden die de verkoper gaf in de vragenlijst, had de koper volgens de rechter bedacht dienen te zijn op mogelijk slechte, dan wel afwezige isolatie in sommige delen van de woning. De aanprijzing in de verkoopbrochure, dat een ‘uitgebreid isolatiepakket’ aanwezig is en dat de woning volledig is gerenoveerd, maakt dit niet anders.

Verder vindt de rechter dat de koper aanvullende vragen had moeten stellen dan wel nader onderzoek had moeten doen naar de aanwezigheid van isolatie. De koper had dus volgens de rechter met andere woorden ook zijn eigen onderzoeksplicht niet goed vervuld.

En wat als het energielabel niet klopt?

In een latere uitspraak van 15 december 2021 (de link vindt u hier) ging het over een woning die als energielabel B woning werd aangeprezen, maar in werkelijkheid een energielabel C woning bleek te zijn. De kopers vonden dat zij erop mochten vertrouwen dat bepaalde isolatievoorzieningen in de woning aanwezig waren die maken dat voldaan wordt aan energielabel B. Verder was de woning naar hun beleving koud en tochtig.

Ook in deze zaak oordeelt de kantonrechter dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarvoor is onvoldoende, zoals de kopers zonder verdere onderbouwing hebben gesteld, dat de woning koud en tochtig aanvoelt. Op deze grond is de verkoper dus niet aansprakelijk.

Wel blijkt uit de brochure en vragenlijst dat de woning als energielabel B woning is verkocht en ook is verder daarin opgenomen dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak – na bouw – geïsoleerd is. Met betrekking tot de gevel- en dakisolatie is vermeld dat sprake is van ongeveer 12 cm isolatie met een aantoonbare Rc-waarde 3,0. Omdat vast is komen te staan dat de isolatie niet de overeengekomen dikte en Rc-waarde heeft, hebben de kopers dus niet gekregen wat is afgesproken. Naar juridische spraakgebruik is er dus sprake van non-conformiteit.

Jammer genoeg voor de kopers worden hun vorderingen desondanks toch afgewezen. Zij hadden namelijk ontbinding gevorderd (ongedaanmaking van de koop), wat de rechter hier te ver vond gaan.

Volgens de kantonrechter is het energielabel namelijk slechts een indicatie van hoe energiezuinig een woning is en bij het bepalen van energiezuinigheid wordt gekeken naar verschillende woningkenmerken van een woning: isolatie is hier slechts één van. Aangezien de kopers bekend waren met de hoogte van de maandelijkse energievoorschotten en niet is gebleken dat die hoger uitvallen, en de woning voor het overige normaal bewoonbaar is, is de ontbinding niet gerechtvaardigd volgens de kantonrechter. De vorderingen van de kopers worden afgewezen. Met een andere minder vergaande vordering, zoals herstel of schadevergoeding, hadden zij mogelijk meer succes gehad

Conclusie

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat, tenzij hierover specifieke afspraken worden gemaakt, het niet eenvoudig is om een verkoper aansprakelijk te stellen vanwege tegenvallende isolatie of een energielabel wat niet blijkt te kloppen. Vaak zal een aanspraak op de verkoper afketsen op de bepalingen uit artikel 6 van de NVM-model koopovereenkomst. Bij Tomlow Advocaten kunnen wij u helpen om wel goede afspraken hierover vast te leggen en ook om een vordering zo in te kleden dat deze de meest kans van slagen heeft.

Tips

Als u discussies wilt voorkomen of sterker wilt staan als het onverhoopt toch tot een geschil komt, dan geef ik u de volgende aanbevelingen om op te nemen in de koopovereenkomst (als bijzondere bepaling of ontbindende voorwaarde):

• Spreek af welke klasse energielabel de woning minimaal moet kunnen krijgen;
• Spreek af dat je onderzoek mag laten doen naar het energielabel en dat als niet uiterlijk op de afgesproken datum blijkt dat de woning minimaal over de afgesproken label beschikt, dat de koopovereenkomst dan door koper mag worden ontbonden;
• Neem specifieke en meetbare isolatie eisen op waaraan de woning moet voldoen, zoals bijvoorbeeld het type/soort isolatie, de plekken waar dit aanwezig moet zijn, de minimale dikte, minimale Rc-waarde etc;
• Neem tot slot ook nadrukkelijk op dat als het energielabel of de isolatie afwijkt van wat is afgesproken, dat dit dan een gebrek oplevert dat aan een normaal gebruik in de weg staat en verwijs daarbij ook specifiek naar artikel 6 van de koopovereenkomst (als de nieuwste versie van de NVM-model koopovereenkomst wordt gebruikt).

Daarnaast adviseren wij ook om (indien mogelijk) tijdig zelf het nodige onderzoek te laten doen en aanvullende vragen te stellen.

Verkopers kunnen hiermee ook hun voordeel doen. Als een koper deze eisen stelt, dan is het opletten geblazen en ben je mogelijk eerder aansprakelijk. Win daarom tijdig juridisch advies hierover in.

Tomlow Advocaten adviseren en procederen geregeld namens kopers en verkopers over verborgen gebreken bij de aan- en verkoop van woningen. Bent u koper, verkoper of makelaar en wilt u contact met Tomlow Advocaten, dan kan je die via de link onder aan dit bericht vinden.

Bron: Tomlow Advocaten

Datum: 18 juli 2023

Auteur: Dario (D.) Pranjic